加拿大房託 (2) 物流、倉庫及醫療，月月收息，加元收息之選，IB投資選擇

上回簡單介紹了兩隻加拿大零售類房地產信託，這次講講另外兩種完全不同的。

影片連結：2022收息之選！加拿大物流及醫療房託 (REITs) | 被動收入 | 財務自由 | 移民投資 | IB投資 | 每月派息

Summit Industrial Income (SMU.UN)

先講講「工業類」，這不是指工業集團本身的股票，而是出租工業用途物業的房託。SMU.UN是加拿大此類REITs中市值最大的，業務集中在light industrial properties，不是巨型的工業大廈，也不是重工業設施，主要是close to major transportation links and high growth population centres的單層倉庫和物流中心。這類物業的好處是發展及維持成本不算高。

截至2021年中，旗下共有156個物業，總資產值約C$40億，出租率超過98%。大客戶包括Kuehne + Nagel（總部於瑞士的國際物流公司）、Maple Leaf Foods（加拿大肉類企業）、Pival International（加拿大物流企業）和FedEx（跨國運輸公司）等等，國際企業佔超過一半（以樓面面積計算）。除了收入逐年增長，這也是一個持續發展的物業組合，會收購物業，也有開發計劃。財務方面，槓桿比率也不算很高，大約是33%。

可惜現價頗高，息率大約只有2.5%。我很僥倖在疫情大跌後入貨，現價比平均成本價大升超過60%。如果從未沾手這隻優質房託的朋友，可以留意價格，在合適時間買入。

Dream Industrial Real Estate Investment Trust (DIR.UN)

這隻房託持有加拿大、美國和歐洲共215項物業，總資產值約C$40億，超過3800萬平方呎，出租率也是98%以上。當中以加拿大物業最多，接近六成，歐洲近半，餘下約4%是美國物業。

它的物業同樣以倉儲和物流為主，大租戶包括Auchan（法國大型食品企業）、TC Transcontinental（北美大型紙業、印刷和包裝企業）、Conforama（歐洲第二大家具零售連鎖店）和Groupe Robert（北美大型物流企業）和DHL（跨國運輸公司）等等。未來也有新的收購計劃，具有增長空間。

按現價計算息率約4.1%。同樣地，我由疫後開始收集，現價比平均成本上升了超過30%，算是收息賺價的投資。

這兩隻工業類房託的策略，都是在主要交通樞紐和城市附近插旗。因為租客可以節省運送到客戶的成本，所以這些房託可以收取較高租金，即所謂Last Mile Premium，但仍不乏租客。在加拿大這種幅員廣闊的地方，倉庫和物流是穩定的業務，即使疫情期間人們仍要購物，因此作為穩定收入投資組合的成員，十分適合。

NorthWest Healthcare Properties Real Estate Investment Trust (NWH.UN)

除了物流及倉庫，我也有投資一隻加拿大醫療房託，就是NWH.UN。

這隻房託共有190個物業，以醫療機構辦公室、診所、醫院和護理中心為主，分佈美洲、歐洲和大洋洲，包括加拿大、德國、巴西、澳紐、荷蘭和英國。物業地域分佈頗平均，最大的歐洲也只佔30％，最小的巴西也有17％。於主場加拿大，它是最大的非政府醫療辦公室和保健設施業主及管理人（owner and manager of medical office buildings and healthcare facilities）。

它的出租率超過97%，在7個國家共有超過2000個租戶。總市值約C$28億。過去數年都有物業買賣，是一隻通過物業流轉來提升組合的房託。

以現價計算息率近6%。我也是在疫後收集，不過這隻的升幅小一點，現價只比我的平均價上升不足10%。

為甚麼要投資醫療類房託呢？首先是這種物業的需求穩定，雖然科技發達或令親身求診的人減少，但長期照料和必需醫療程序仍不可缺少，人口增長和老化亦可保持需求。另外，這類租客一般較為長遠而且穩定。而且醫療機構的客人不少都有政府、退休金或保險公司支持部份開支，有些機構本身亦有政府撥款，所以收入亦可靠。

月月收息！2 隻加拿大零售類房地產信託 (REITs) | IB 投資收息

之前曾撰文介紹兩隻加拿大零售類房託。這條影片會再詳細講講，更仔細分析財務數據和未來發展。

有興趣建立環球收息投資組合，或者要移民加拿大的朋友，不妨參考看看。

影片連結：月月收息！精選 2 隻加拿大零售類房地產信託 (REITs) | 被動收入 | 財務自由 | 移民投資 

加拿大房地產信託 (1) 零售類

我曾在《瀨尿牛丸投資系統》一文介紹自己的成長型＋穩定收入型投資方法。其中「穩定收入」這部份的任務是提供現金流，定期被動收入以達至財務自由。

接下來會陸續介紹各種穩定收入投資產品，這篇先講加拿大的房地產信託，即是REITs，其中的兩隻零售類房託。加拿大的房地產市場成熟，很多房託收入穩定，不少更是每月派息，可以作為穩定收入倉的成員。加元派息，適合打算／已移居加拿大的朋友。

新增影片版本：

影片連結：2022首選加元收息股！2 隻加拿大零售類房託 (REITs) | 被動收入 | 財務自由 | 移民投資 | IB收息 | 每月派息

RioCan (REI.UN)

這一隻可能是最多人聽說過的加拿大房託，在零售類之中市值最高，而且成立30年。

組合共有200多個物業，包括辦公室、購物中心、雜貨及護理用品店和多用途中心等等，租客不乏大品牌。行文時出租率達96%，而接近80%的收入來自較大及穩定的租客。單看這幾個數字，牌面似乎不錯。

這支房託的經營策略是「提供穩定及可靠的現金收益給持有人」 (to deliver stable and reliable cash distributions to its unitholders)。這一點完全符合追求穩定現金流的投資人的要求。它的模式不止是持有收租，而且會開發新項目 (following a strategy of owning, developing, and managing retail-focused, increasingly mixed-use transit-oriented properties in Canada’s major markets)，不似香港房託以收購為主的增長模式。而且數年前開始進軍出租住宅物業市場。截至2021年中，共有4000萬平方呎的發展項目進行中。

和「藍籌股票」類似，這支「藍籌房託」在派息方面增長速度不強。不過由於每月派息，吸引不少「食息一族」投資。不過疫情影響全球房託，尤其是零售類，RioCan也不例外，價格下跌之餘亦要減少派息，近期的息率約在4%至5%的範圍。我在疫情期間慢慢收集，平均價僅CAD 16樓下，現價CAD 22左右，僥倖賺價不少，而且息率不低。

此房託勝在穩定，但疫後價格回升不少，現時息率只算普通。如有興趣，可等待不時出現的「大特價」，趁回調才吸納。

SmartCentres REIT (SRU.UN)

這支房託也是以零售類物業為主，同樣30+年歷史。在加拿大共有168個物業（真好意頭），超過3400萬平方呎樓面面積，出租率達到97%。

同樣有不少大型連鎖品牌租客，其中最特別的是當年引入大型超市Walmart到加拿大。可能因此雙方關係不錯，這支房託有115個購物商場有Walmart這個主力租客 (anchor tenant)，即是近7成物業都見到它的身影，而來自Walmart的租金收入佔整家公司的四份之一。很明顯，這種顧客流量高的租客，可以為整個商場帶來很多人流，而且租金收入穩定。這支房託引入Walmart的做法高明。

另一個賣點是這家房託公佈了資產提升計劃，「from shopping centres to city centres」，既能提升商場水平，舖路加租，亦可以增加樓面面積。這個策略令人想起香港領展早期的資產優化計劃，釋放商場的價值，同期股價節節上升。有理由相信SmartCentres的計劃可能有類似的股價提振效應。與此同時，亦有新的開發項目，即是翻新＋新建設並行。如果想收息之餘追求價格增長，可考慮這一支房託。

我同樣在疫情期間密密收集，平均價約CAD 23，現價CAD 30左右，又是另一個好運的投資。近期的息率約在6%左右，比RioCan吸引。

零售類房託，在後疫情兼網上購物盛行的年代，是否不應再沾手？我認為大方向是如此，但不代表零售類房託沒有值得投資的標的。如果一支房託的租金收入穩定，出租率理想而且可持續（例如有主力大租客或屬於必須性消費類別），作為穩定收入投資也無不可。若果更有發展及翻新項目，就更有機會刺激收入及股價上升，就像這次介紹的兩支房託。

（文章於2021年9月24日首先於我的Patreon發表。訂閱即可優先閱覽最新文章和會員獨家內容：https://www.patreon.com/mathofstars）

瀨尿牛丸投資系統：適合任何人的財務自由藍圖

上回簡介了幾種財務自由的模式。無論哪一種，都要求一定數目的資產。這次談談一套我認為絕對可行的投資系統，而且可按不同年齡、不同情況調整執行方法，最終達至財務自由。

投資系統的兩個元素

要憑投資達到財務自由，必須確保資產能帶來收入。最直接的做法，是持有穩定收入的投資產品，例如穩定派息的股票、銀行存款、房地產信託基金（REITs）、收租物業、基金和債券等等。這類資產能夠產生穩定的現金流（cashflow），長期持有便等於擁有現金製造機。

另一種從投資收取收入的方法，是投資於成長型投資產品，例如股票、虛擬貨幣、基金等等。這類投資的現金收入通常較少，但可以定期賣出部份套取現金。只要資產增值幅度長期高於套利額，也能製造源源不絕的收入。

穩定收入投資的好處，是無需不停買賣都有足夠現金應付開支，更符合「被動」的要求。而增長型投資操作得宜，回報可以遠高於現金流投資，所需本錢可以少一點。

應該選擇哪一種投資方法？當然是因人而異，但我覺得根本就不應該有二元思維。與其在穩定收入投資與成長型投資之間選擇其一，為甚麼不可以二合為一？

成長＋穩定收入投資系統

簡單而言，即是把資產分成兩份。一份是穩定收入資產，另一份是成長型投資。把兩者連結起來，資金能夠兩邊走。成長型投資賺到的錢，可以撥入穩定收入組合，提升被動收入額。反過來，如果穩定收入充足，亦可以轉入成長倉，追求更大回報。

未來成長倉

增長這部份，最簡單的做法可以投資指數基金。對哪一種市場前景有信心，便買入相關的交易所買賣基金（ETF）。例如過去10年，美國標普500指數的ETF，代號VOO，年度化回報約14%。追蹤美國納斯達克100指數的QQQ，年度化回報更高，達到20%。

對台股有信心，也可選擇元大台灣50或者美國上市的台股ETF：EWT。前者過去10年回報超過200%，換算年度化回報約為8.5%，而後者2011年至今年度化回報超過9%。

投資者要做的是找出未來前景樂觀的版塊，可以個別地區的整體大市，可以是某個行業，也可以是某種資產類別，例如商品或加密貨幣，分配資金買入。

要降低風險，可以購買不同類別的產品，構成一個投資組合。我曾介紹的永恆組合和全天候組合，就是一些經過回溯測試可行的做法，在降低價值波動的同時，維持到不錯的回報。

除了買入並持有ETF，亦可考慮按一些交易系統操作。例如我曾介紹美國著名分析師 Walter Deemer 的行業ETF動力投資法，最多同時持有三支不同版塊的ETF。又或者最近介紹的雙動能投資，原理都是買入動能最強的ETF，按機制進場及離場。無需懂得艱深的投資分析，都能做到動力型投資。

香港房地產增長力驚人，投資物業也是長線取得巨大回報的方法。但入場門檻會較高。

穩定收入倉

系統的另一邊是收入穩定的資產。最多人認識的，當然是「收息股」，即是股息率不低而且穩定派息的股票。港股的例子包括一些公共事業股和銀行股。有些股票甚至能連年增加派息，即所謂「股息貴族」，就更吸引。

另外，自從領展上市後，更多人懂得用房託建立穩定收入來源。房託把旗下物業絕大部份的租金分派，買入房託便可以做「收租佬」，不像從前要有大筆金額方能做業主收租。

市場上也有一些息率不錯的基金。不一定要投資銀行職員經常推銷的基金，其實在交易所也能找到上市的基金。不過還是海外市場的選擇較多。

另一種本地投資者較少留意的穩定收入來源是債券。原理就是放貸，借貸人定期付利息給你，到期再歸還本金，只不過你是借錢給政府或私人機構。香港最容易買到的是政府推出的iBond，近乎零風險而有不低於通脹的回報。在海外市場的選擇就更多，而且不一定要透過入場門檻較高的私人銀行，有些證券商亦提供途徑小額買入債劵。

不要忘了一種最傳統的穩定收入，就是銀行存款。現時利率極低，利息收入近乎零，但不代表完全不應該把錢放在銀行。天有不測之風雲，我們不會知道何時需要金錢應急，有一點存款還是比較安心。

成長型投資與穩定收入投資的比例

資金應該怎樣分配於成長型投資與穩定收入投資？其實要按照個人情況和市場環境，彈性調節。

例如剛剛踏入職場的新鮮人，未到退休年齡，積蓄亦不多，放在穩定收入資產亦不會帶來太大的回報。可以把較多資金放在成長型投資，趁年輕滾出更大的雪球。有了較大的本金，可以分配多一點到穩定收入倉。

除了年齡，市場環境也是調節投資組合的考慮因素。例如股票市場處於高速增長期，把錢放在成長型投資，可以獲得較大回報。穩定收入資產價格水漲船高之時，回報率偏低；到「特價」時出手就較為可取。

無論哪一種資產，要達到財務自由，回報都一定要比開支高，組合才能持續運作。上回提及「300倍月開支」，背後的原理就是假設投資回報率4%，而每年開支亦一樣，於是本金不會消減。而如果回報率更高，本金便可以少一點。所以，要佈局不同資產的比例，就要評估開支和回報，才可以找到那個平衡點。

有些人把這種方法，稱為「啞鈴式投資」。不過正常的啞鈴兩邊重量一樣，但投資者卻不一定把資金均衡分佈在兩端。我覺得食神的偉大發明：「瀨尿牛丸」，是更貼切的比喻。牛肉與瀨尿蝦有沒有最佳比例？沒有。喜歡肉味香濃，便放多一點牛肉。追求「爆漿」的快感，就加多一些瀨尿蝦吧。

以上好像是老生常談，不過所謂「重劍無鋒，大巧不工」，踏實做好儲蓄和投資，財務自由真的並非遙不可及。很多在網絡上分享財務自由心得的高手，都是利用指數ETF + 穩定收益投資建立財富，甚至完成提早退休的大計。我自己也努力實踐這套方法，例如去年疫情跌市，便大膽買入一些「特價」的穩定收益產品，令每月的被動收入大增，在自由路上邁進一大步。

增長和穩定收益的投資產品，有哪些選擇？日後繼續分享個人的看法。

（註：其實瀨尿牛丸之所以能爆漿，不是因為瀨尿蝦，而是裡面凝固了的湯。煮好後湯融化了，一咬開便噴射而出。）

（本文於Patreon首先發表，追蹤／訂閱即可第一時間閱覽更多投資文章及及獨家內容：https://www.patreon.com/mathofstars）

比特幣、以太幣日供、週供、月供，投資+走資+收高息，平均成本法長線投資加密貨幣

加密貨幣投資方興未艾，由以往只有少數人留意，到近年普羅投資者都加入買幣熱潮。

很多長線看好股票升值潛力的投資人，會在銀行或股票行設立指示，自動定期定值買入股票，以平均成本法投資。 Bitcoin 和 Ethereum 這些加密貨幣又可否像股票一樣，自動定期買入呢？

 

 

 

👉影片介紹：走資+投資+高息 | 比特幣、以太幣日供、週供、月供 | 平均成本法 | 適合長線投資加密貨幣

BlockFi

這次介紹如何用 BlockFi 這個平台，定期購買幾種最熱門的加密貨幣。加密貨幣買賣平台那麼多，為甚麼介紹 BlockFi 呢？

 

首先， BlockFi 有多種定期買入的選擇，可以每日、每週或每月交易。市場上有其他加密貨幣交易平台接受常行定期指示，但據我所知，只有 BlockFi 能每天買賣，其他平台只能做每週或每月（如有錯請指正）。

BlockFi 除了是交易平台，也有部份銀行的特性，會為你持有的加密貨幣付利息，類似把存錢進銀行收取利息。而且息率比銀行存款高，最新息率可參考這一頁：https://blockfi.com/rates/。

行文時的息率，以比特幣 Bitcoin 為例， 1 BTC 以下息率達 6% ，多於 1.0 至 20 BTC 為 2% ，多於 20 BTC 就只有 0.5% 。而以太幣 Ethererum ， 100 ETH 或以下息率有 5.25% 。多於 100 至 1000 ETH 為 2% ，多於 1000 ETH 就只有 0.5% 。利息是每日計算，每月發放。

BlockFi 的背景安全嗎？它的投資者有不少為人熟悉的名字，例如早前上市的 Coinbase 旗下的 Coinbase Venture 和美國證劵及財務服務商 SoFi 。不是說有大企業在背後就保證安全，但背後有一些熟悉的名字，總比一間寂寂無聞的公司較易令人安心。當然，最安全的做法，還是分開不同加密幣平台，每個只存放部份資金，並且定期把買入的加密貨幣轉入自己的錢包。

有一點較為可惜， BlockFi 支援的加密貨幣種類不多，但都算是較為多人談論及交易的幾種，包括比特幣和以太幣，以及穩定幣（Stablecoin）如USDT和USDC。

（不知道甚麼是穩定幣？簡單來說，這是一種加密貨幣，特點是與指定貨幣的兌換價穩定，適合用於把真實貨幣轉換成加密貨幣儲存，在適當時候才用來買入其他加密貨幣。由於這個特性，也適合用來走資：把錢轉成穩定幣，在另一個地方開立銀行戶口後，再把穩定幣換回真實科幣存入，成本可能比銀行匯款更低。另外，在 BlockFi 存入穩定幣的利息也不低，例如行文時 USDT 有 9.3%！比起在銀行存放真實貨幣收息，回報更高。所以買入加密貨幣，有投資+走資+收高息多種潛在用途。）

開戶簡易

在 BlockFi 開戶手續不複雜，到官網填寫表格就可以（也可在 BlockFi 手機 App 裡面申請）。如果你透過這條推介連結開戶：https://blockfi.com/?ref=97bf173b，並存入最少 100 美元，你和我都會得到價值 10 美元的比特幣：

For every person that signs up using your referral code and deposits $100 or more into their BlockFi Interest Account (BIA), you and that friend will each earn $10 in BTC.

你也可以在申請表格的「Referral Code」這一欄，填寫這個推薦碼：97bf173b，同樣可以獲得回贈。

如果不想取得回贈，可直接到 https://blockfi.com 開戶。

你需要提供地址、電話、出生日期、電郵、護照／身份證和資金來源等資料，並需要通過身份和電郵地址驗證，前者是要上傳證件副本和自拍，後者就是點擊 BlockFi 寄給你的電郵裡的驗證連結，非常簡單。我當日申請時，整個過程在十多分鐘內便完成，戶口隨即可用。

匯入資金

開戶後要存入資金才能買入加密貨幣。 BlockFi 接受存入美金，並轉成它指定的穩定幣 GUSD 。

做法是在 BlockFi 主畫面選擇 Deposit ， BlockFi 會提供戶口資料，讓你直接抄入網上銀行做 SWIFT 國際匯款，存錢進他們在 Silvergate Bank 的戶口。銀行可能要求你輸入 Fedwire 編號，而 BlockFi 並沒有提供，不過我在網上找到這個：「322286803」，測試過可用。要記得在匯款的附注輸入你的八位數字識別碼（8-Digit Pin），否則 BlockFi 不能辨認是誰存入資金。

 

有些銀行會收取跨境匯款手續費。我用 Citibank Priority 戶口，實測匯款過程零手續費。通常存款後一天之內，款項便會出現在我的 BlockFi 帳戶，而且已轉成 GUSD 穩定幣，可立即用來買幣。

注意你必須用個人名義的戶口存款。不接受由別人代你轉帳，或者通過 Wise （前稱 TransferWise ）這種匯款服務商。

如果你在其他平台持有加密貨幣，也可以轉入 BlockFi 。假如 BlockFi 的息率比你現有的其他平台更高，這也是可以考慮的做法。

設定定期買入指示

買幣方法也很簡單，在主面選擇 Trade ，再按 Buy ，選擇要買入的加密貨幣，例如 BTC ，並選擇用來支付的貨幣，例如 GUSD 穩定幣。

如果想設立定期自動買幣，點擊下方的 Repeat trade ，再選擇買幣的頻率，有每天、每週、每月第1日或每月第15日。

 

 

留意上方輸入的買幣額，如圖顯示是 USD 為單位，也就是買入相等於指定美元金額的加密貨幣。例如輸入 $200 就是買入等於 200 美元的 BTC ，而不是買入 200 BTC！

BlockFi 會自動按指定頻率交易，每次執行後都會發電郵告知交易已完成。但我發現每天執行時間會有差異。下圖是我的帳戶部份紀錄，在這段時間我小試牛刀，每天買入價值 7 美元的比特幣，你會發現每天的成交時間都不一樣。原因不明。不過如果想以這個方法長期平均成本買入並持有，每天成交時間的差異並不會有很大影響。

 

 

提取資金

從BlockFi 提取資產有手續費，但每月有一次免費提取加密幣，以及一次免費提取穩定幣，即是兩種都是第二次才收手續費。

Currently we offer one free crypto withdrawal and one free stablecoin withdrawal per calendar month. Anything after that may be assessed a withdrawal fee.

收費詳情可見：https://blockfi.com/fees/。另外，每次提取有限額，例如比特幣每七天只可提走 100 BTC。

本文截圖為網頁版畫面，手機版的做法大同小異。

風險

不能只講益處而不談風險。除了加密貨幣本身的價格波動，以及絕大多數加密貨幣都沒有政府或實體資產支持，存放在 BlockFi 裡的資產亦有機會因為這間公司的經營問題而蒙受損失。另外， BlockFi 不是銀行或證劵商，客戶資產不受存款保障和投資者保障（例如美國 SIPC ），這也是要留意的風險。

總結

BlockFi 未必是最好的加密貨幣交易平台，但它提供每日自動買賣的渠道，申請過程快捷，匯款方法簡便，而且操作介面很易上手。如有興趣以平均成本法買入加密貨幣作長期投資，可以一試。

加密幣是否值得投資，視乎你怎樣看這種資產的前景。本文旨在介紹一個簡便的方法定期定值投資加密貨幣。讀者如有其他好介紹，歡迎留言交流。