加拿大房地產信託 (1) 零售類

我曾在《瀨尿牛丸投資系統》一文介紹自己的成長型＋穩定收入型投資方法。其中「穩定收入」這部份的任務是提供現金流，定期被動收入以達至財務自由。

接下來會陸續介紹各種穩定收入投資產品，這篇先講加拿大的房地產信託，即是REITs，其中的兩隻零售類房託。加拿大的房地產市場成熟，很多房託收入穩定，不少更是每月派息，可以作為穩定收入倉的成員。加元派息，適合打算／已移居加拿大的朋友。

新增影片版本：

影片連結：2022首選加元收息股！2 隻加拿大零售類房託 (REITs) | 被動收入 | 財務自由 | 移民投資 | IB收息 | 每月派息

RioCan (REI.UN)

這一隻可能是最多人聽說過的加拿大房託，在零售類之中市值最高，而且成立30年。

組合共有200多個物業，包括辦公室、購物中心、雜貨及護理用品店和多用途中心等等，租客不乏大品牌。行文時出租率達96%，而接近80%的收入來自較大及穩定的租客。單看這幾個數字，牌面似乎不錯。

這支房託的經營策略是「提供穩定及可靠的現金收益給持有人」 (to deliver stable and reliable cash distributions to its unitholders)。這一點完全符合追求穩定現金流的投資人的要求。它的模式不止是持有收租，而且會開發新項目 (following a strategy of owning, developing, and managing retail-focused, increasingly mixed-use transit-oriented properties in Canada’s major markets)，不似香港房託以收購為主的增長模式。而且數年前開始進軍出租住宅物業市場。截至2021年中，共有4000萬平方呎的發展項目進行中。

和「藍籌股票」類似，這支「藍籌房託」在派息方面增長速度不強。不過由於每月派息，吸引不少「食息一族」投資。不過疫情影響全球房託，尤其是零售類，RioCan也不例外，價格下跌之餘亦要減少派息，近期的息率約在4%至5%的範圍。我在疫情期間慢慢收集，平均價僅CAD 16樓下，現價CAD 22左右，僥倖賺價不少，而且息率不低。

此房託勝在穩定，但疫後價格回升不少，現時息率只算普通。如有興趣，可等待不時出現的「大特價」，趁回調才吸納。

SmartCentres REIT (SRU.UN)

這支房託也是以零售類物業為主，同樣30+年歷史。在加拿大共有168個物業（真好意頭），超過3400萬平方呎樓面面積，出租率達到97%。

同樣有不少大型連鎖品牌租客，其中最特別的是當年引入大型超市Walmart到加拿大。可能因此雙方關係不錯，這支房託有115個購物商場有Walmart這個主力租客 (anchor tenant)，即是近7成物業都見到它的身影，而來自Walmart的租金收入佔整家公司的四份之一。很明顯，這種顧客流量高的租客，可以為整個商場帶來很多人流，而且租金收入穩定。這支房託引入Walmart的做法高明。

另一個賣點是這家房託公佈了資產提升計劃，「from shopping centres to city centres」，既能提升商場水平，舖路加租，亦可以增加樓面面積。這個策略令人想起香港領展早期的資產優化計劃，釋放商場的價值，同期股價節節上升。有理由相信SmartCentres的計劃可能有類似的股價提振效應。與此同時，亦有新的開發項目，即是翻新＋新建設並行。如果想收息之餘追求價格增長，可考慮這一支房託。

我同樣在疫情期間密密收集，平均價約CAD 23，現價CAD 30左右，又是另一個好運的投資。近期的息率約在6%左右，比RioCan吸引。

零售類房託，在後疫情兼網上購物盛行的年代，是否不應再沾手？我認為大方向是如此，但不代表零售類房託沒有值得投資的標的。如果一支房託的租金收入穩定，出租率理想而且可持續（例如有主力大租客或屬於必須性消費類別），作為穩定收入投資也無不可。若果更有發展及翻新項目，就更有機會刺激收入及股價上升，就像這次介紹的兩支房託。

（文章於2021年9月24日首先於我的Patreon發表。訂閱即可優先閱覽最新文章和會員獨家內容：https://www.patreon.com/mathofstars）