2021年10月19日

加拿大房地產信託 (1) 零售類

我曾在《瀨尿牛丸投資系統》一文介紹自己的成長型+穩定收入型投資方法。其中「穩定收入」這部份的任務是提供現金流,定期被動收入以達至財務自由

接下來會陸續介紹各種穩定收入投資產品,這篇先講加拿大的房地產信託,即是REITs,其中的兩隻零售類房託。加拿大的房地產市場成熟,很多房託收入穩定,不少更是每月派息,可以作為穩定收入倉的成員。加元派息,適合打算/已移居加拿大的朋友。

新增影片版本:


影片連結:2022首選加元收息股!2 隻加拿大零售類房託 (REITs) | 被動收入 | 財務自由 | 移民投資 | IB收息 | 每月派息

RioCan (REI.UN)

這一隻可能是最多人聽說過的加拿大房託,在零售類之中市值最高,而且成立30年。

組合共有200多個物業,包括辦公室、購物中心、雜貨及護理用品店和多用途中心等等,租客不乏大品牌。行文時出租率達96%,而接近80%的收入來自較大及穩定的租客。單看這幾個數字,牌面似乎不錯。

這支房託的經營策略是「提供穩定及可靠的現金收益給持有人」 (to deliver stable and reliable cash distributions to its unitholders)。這一點完全符合追求穩定現金流的投資人的要求。它的模式不止是持有收租,而且會開發新項目 (following a strategy of owning, developing, and managing retail-focused, increasingly mixed-use transit-oriented properties in Canada’s major markets),不似香港房託以收購為主的增長模式。而且數年前開始進軍出租住宅物業市場。截至2021年中,共有4000萬平方呎的發展項目進行中。

和「藍籌股票」類似,這支「藍籌房託」在派息方面增長速度不強。不過由於每月派息,吸引不少「食息一族」投資。不過疫情影響全球房託,尤其是零售類,RioCan也不例外,價格下跌之餘亦要減少派息,近期的息率約在4%至5%的範圍。我在疫情期間慢慢收集,平均價僅CAD 16樓下,現價CAD 22左右,僥倖賺價不少,而且息率不低。

此房託勝在穩定,但疫後價格回升不少,現時息率只算普通。如有興趣,可等待不時出現的「大特價」,趁回調才吸納。

SmartCentres REIT (SRU.UN)

這支房託也是以零售類物業為主,同樣30+年歷史。在加拿大共有168個物業(真好意頭),超過3400萬平方呎樓面面積,出租率達到97%。

同樣有不少大型連鎖品牌租客,其中最特別的是當年引入大型超市Walmart到加拿大。可能因此雙方關係不錯,這支房託有115個購物商場有Walmart這個主力租客 (anchor tenant),即是近7成物業都見到它的身影,而來自Walmart的租金收入佔整家公司的四份之一。很明顯,這種顧客流量高的租客,可以為整個商場帶來很多人流,而且租金收入穩定。這支房託引入Walmart的做法高明。

另一個賣點是這家房託公佈了資產提升計劃,「from shopping centres to city centres」,既能提升商場水平,舖路加租,亦可以增加樓面面積。這個策略令人想起香港領展早期的資產優化計劃,釋放商場的價值,同期股價節節上升。有理由相信SmartCentres的計劃可能有類似的股價提振效應。與此同時,亦有新的開發項目,即是翻新+新建設並行。如果想收息之餘追求價格增長,可考慮這一支房託。

我同樣在疫情期間密密收集,平均價約CAD 23,現價CAD 30左右,又是另一個好運的投資。近期的息率約在6%左右,比RioCan吸引。

零售類房託,在後疫情兼網上購物盛行的年代,是否不應再沾手?我認為大方向是如此,但不代表零售類房託沒有值得投資的標的。如果一支房託的租金收入穩定,出租率理想而且可持續(例如有主力大租客或屬於必須性消費類別),作為穩定收入投資也無不可。若果更有發展及翻新項目,就更有機會刺激收入及股價上升,就像這次介紹的兩支房託。

(文章於2021年9月24日首先於我的Patreon發表。訂閱即可優先閱覽最新文章和會員獨家內容:https://www.patreon.com/mathofstars

Google 試算表投資分析:回測每月買入策略,自動下載歷史股價,股票及ETF適用

這次示範怎樣利用 Google 試算表,回測每月買入股票/ETF這種定期定投的策略,長線的回報。Google 試算表有 =GoogleFinance() 函式可以下載歷史股價,只需輸入股票代號和回測日期,便能自動計算回報和繪畫圖表。

影片連結 👉 回測每月買入策略,自動下載歷史股價,股票及ETF適用

首先,建立一份新的試算表。在空白的位置輸入回測的起始日期、結束日期和股票編號。然後在另一列的空白位置,輸入以下的 GoogleFinance 函式,取得在指定期間的收盤價格。

=googlefinance(A1,”CLOSE”,B1,D1,”DAILY”)

股票編號,可以在 Google 財經網站,輸入公司或基金的名稱,然後複製搜尋結果裡的編號,但要緊記把當中的空格刪除。

接著,在另一欄的空白位置,輸入公式產生每個月份。方法有很多,在這裡我採用的函式是 =EOMONTH() ,找出前一個月的最後一天,再加上一日便能得到本月第一天的日期。

=EOMONTH($B$1,-1)+1

在上方功能表選擇格式 > 數字 > 其他格式 > 更多日期和時間格式,調整至只會顯示年份和月份,便完成設定。

之後每一個月,同樣採用 =EOMONTH() 找出上個月最後一天,再加上一日。把函式向下複製,這一欄便大功告成。

再在另一欄產生每月的買入日期。為了提供彈性,我在另一空格預留了空間,讓使用者選擇在每個月的哪一天買入。產生每月買入日期的方法也是有很多,我採用的是 Index 和 Match 這兩個函式的組合。設定好參數,它會自行找出當天的收盤價,如果那一天不是交易日,會自動跳到下一個交易日。

=index($A$6:$A,match(D6+$F$1–1,$A$6:$A)+1)

至於買入價格,同樣可以用 Index 和 Match 這兩個函式的組合,查詢當天的收盤價格。

=index($B$6:$B,match(E6,$A$6:$A,0))

最後一欄是累積買入平均價格,利用 =AVERAGE() 函式,查出由第一個月至當前月份買入價格的平均數,十分簡單。

=AVERAGE(F$6:F6)

為方便檢視策略回報,我再使用 Index 和 Match 的組合,配合 =MAX() 這個函式,找出回測期間的最後價格,以及累計平均價格,然後在另一空格計算回報。

最後價格:=index(B6:B3021,match(max(A6:A3021),A6:A3021,0))

累計平均價格:=index(G6:G3021,match(max(E6:E3021),E6:E3021,0))

你可以設定系統自動以不同顏色標示盈利和虧損,方法是在上方功能表選擇格式 > 條件式格式設定。

最後是製作圖表。選取月份那一欄,在上方功能表點擊插入 > 圖表。在這個範例我選擇「面積圖」這種圖表類型。資料範圍這一項,請選擇買入日期、價格和累積平均價格這三欄。X軸選取「買入日期」,數列則是「價格」和「累積平均價格」兩項。最後,選擇「自訂」,再於「系列」和「圖例」調整格式,便完成圖表的設定。

短短不到 10 分鐘,就能完成這份回測每月買入策略的試算表。只需調整起始日期、結束日期和股票編號,便能按需要回測不同的股票和基金。如果你想取得這份試算表的範本,請到我的 Facebook 專頁發送私訊給我,同時也希望你能讚好我的專頁,給我一點鼓勵吧。

究竟每月買入股票或基金,是不是長線可取的投資策略呢?我的看法是要視乎選擇的股票或基金,是否屬於長期穩定增長的類型。另外,即使是同一支股票或基金,在不同的時期實行這種策略,收報也可以有天淵之別。讀者不妨測試一下。

命運是宿命嗎?從《無間道》講起!陳永仁注定要死?兵賊掉轉都係整定?

 《無間道》20周年,至今仍被譽為港產片天花板。 片中有好多隱喻,不說自明。但當中有個宿命主題,你又知不知道? 由兵變賊,由賊變兵,是命運注定嗎?如果陳永仁不做臥底,同樣會慘死?還是一個好警察? 從這套電影,講講命和運是甚麼,人生有沒有宿命。